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  二、购房定金问题 定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。合同法规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这就是我们通常说的定金罚则。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。     从法律角度看，定金有双重性质。第一，它可作为合同的担保，以保证合同履行。第二，可以起到合同成立的证明作用。定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性，即给付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同的，要双倍返还定金。 定金作为法定的形式，法律有其具体的要求：形式要件，必须以书面的形式约定;数额的限定，定金的总额不得超过合同标的额的20%;此外在选择赔偿时只能在定金和违约金中选其一。     备注：订金与定金仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念在法律上仅作为一种预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行的也只能如数返还。《人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”由此可见，当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的，不能适用定金罚则。

  2021-10-23