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• 了解ta
  乔广南 经纪人

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但利息的计算方法不应当按过去的标准或者现在的标准统一计算，这样必然对某一方不利，根据司法实践，应当根据中国人民银行的利率调整分阶段计算。 ps：司法实践：某律师在代理的一起商品房买卖合同纠纷中，就涉及到房地产公司逾期办理房产证，经仲裁庭审理，逾期办证的原因就是房地产公司的过错造成的，但仲裁庭还是要驳回此律师的仲裁请求，理由是虽然此律师依据的是最高人民法院的本条司法解释，但因为此律师主张是支付违约金，而仲裁委认为，依据本条第二款所计算的金钱是损失，而不是违约金，所以要驳回此律师的仲裁请求。 （所以：假如我们要打官司，我们的就不能是让开发商支付违约金，而是让开发商赔偿损失。） ps：ps：我们或许也可以用《中华人民共和国消费者权益保护法》来维护我们的权益： 最高人民法院的司法解释已经明确了适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的几种情形，即：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 （由于我们的房子满足第三条，所以我们可依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定要求开发商承担损害赔偿责任。但是我个人估计这个思路不容易打赢。）

  2012-09-07
• 了解ta
  周业亮 经纪人

  什么情况，什么问题，请将问题讲清楚。

  2012-08-26