房屋转让公证有效吗？应注意哪些事项？程序如何中？
我在长沙买了一套二手毛坯商品房，原房主H先生，当时与H先生从开发商手中按揭购房，我与H先生签订购房协议时，H先生的原按揭还未完成，我与H先生签订的是款分三批支付，签订协议付一部份，协议签订后两个月付一部份，然后H先生负责办理过户手续到我名下（因H先生为本地人，并在政府工作，而我属外地人，所以在协议中商定由H先生负责办理过户），协议中约定在三个月内办理完成过户手续，办理完过户后付清尾款。但现在发现原开发商欠政府钱，所以H先生只有产权证，没有土地使用证（整栋楼都没有土地使用证）。所以无法办理过户。协议约定违约金为5万元。本着协商解决的办法，现H先生建议与本人去办理公证。请问：这种情况公证是否有效并能保证我应有的权利？应该注意哪些事项？办理公证程序如何？（全部财富30分奉上）
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