买房的棘手问题

我们这里属于温州的农村城镇,一般个人拆了自家旧房,新建了成不少新商品楼房.而这些楼房目前的房产证都还没有下来,(据说很久才下来),我想问一下购买这些商品房是属于买新房还是二手房?如果算新房(在房产证没有下来之前)能不能在原申请人还没有申请到房产证的时候让他把申请房产证的名字改成我的,因为这样可以省去庞大的过户费用吗?如果算二手房,因为有些是集体土地有些是国有的,他们之间的过户费用是有什么区别的呢?哪个比较好点.因为我买的是要自己和父母住的,如何才能避免营业税?怎么样才能让过户费达到最便宜.买房子都很心痛钱了,加上这些过户费用让我怎么活啊