房屋内部认购是怎么回事，要有哪些程序？内部认购书合法有效吗？急！！！！！在线等！！！

我看中一处房子，有国有土地使用证，建设规划许可证等，就是没有预售房许可证，卖房子的说在交首付时签内部认购书，我觉得应该签房屋买卖合同，但是这处房子非常抢手，我又非常喜欢确实想买，有没有有经验的朋友可以指点一下怎样既避免损失又可以买到房子，在签合同和交款时要注意哪些？谢谢啦，我是第一次买房，没有经验，急！！！！！！在线等