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• 了解ta
  骆军 经纪人

  方式一：卖方先付清房款 房屋买卖双方可以协商，由房屋所有权人提前还清银行全部贷款本息，由房屋抵押登记部门注销抵押登记。此时，银行不再拥有该房屋的抵押权，房屋所有权就不再受任何限制，房屋所有权人可以按自己的意志自由出售房屋，房屋买卖双方可按一般的房屋买卖程序完成房屋的交易。 风险分析： 此种转让方式，对于买房者来说较为安全，房屋所有权不受银行的抵押权的限制，不会与银行发生纠纷，但对于卖方有一定风险，如卖方提前还清银行贷款后，买方反悔不购买该房，则会由此给卖方带来资金压力和损失，而且，若卖方无力提前还清全部银行贷款本息，此种转让方式也不能实现。 方式二：买方先付清房款 房屋买卖双方协商，由买方将应支付给房屋所有权人的一部分购房款用于为房屋所有权人提前支付银行按揭贷款本息，达到消灭银行的抵押权的目的，使房屋所有权不受限制，可以自由转让。此种转让方式卖方直接利用买方的购房款，无须再筹措资金用于向银行偿还按揭贷款本息，对卖方较为有利。 风险分析： 此种转让方式对于买方存在一定的交易风险，在其用购房款替房屋所有权人还清了银行按揭贷款本息后，房屋所有权不再受限制，可自由转让。此时，若卖方不讲诚信，再次将房屋转让他人，那么买方既不能取得房屋所有权，收回付出的购房款时也要费一些周折。在采用此种转让方式时，买方为了防范此种交易风险，应选择一家双方可以信任的第三方：如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等，全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或卖方缺乏诚信而可能导致的交易风险。 方式三：办理转按揭手续 由房屋买卖双方共同申请银行办理转按揭手续，在卖方、买方和银行三方之间达成一个抵押贷款合同转让的协议，把原来房屋所有权人的银行抵押贷款和还款付息等权利义务一并转让给买房者，通过变更抵押登记，将抵押人从卖房者变更为买房者。实际上达到了银行同意转让按揭贷款所购房屋的目的。 风险分析： 此种方式的优点在于房屋买卖双方都比较安全，而且对于无能力一次性支付购房款的买方也可以得到银行贷款。缺点在于因涉及银行、房屋的买方和卖方三方，所以办理程序相对复杂，时间较长，同时也会遇到买方是否具备取得银行贷款条件的问题，如买方的年龄、偿还贷款本息的能力等。

  2013-10-16
• 了解ta
  于媛媛 经纪人

  看你按揭是商业贷款还是公积金贷款.要是二手房商贷的话,需要买卖双方拿着证件到银行去签定贷款合同.待银行审批完了以后,再去交税.过户.产权证出来抵押完以后银行放款.要是公积金贷款先过户.等证出来了再去办理公积金贷款.

  2013-10-11