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• 了解ta
  谢银博 经纪人

  签订《认购书》前应当心订金风险： 购房者往往先通过广告或销售人员的介绍感觉某处楼盘比较好，有购买的意向，这时，售房人员会要求您先交纳200～500元的“小订”。并承诺，交款后，可以为您保留3～5天的房号，在这几天内，假如您决定购买此房，就要交纳1万元或2万元不等的定金，即“大订”，并签订《认购书》，然后在规定的期限内双方签订房屋预售或销售合同。实践中，购房者假如在交纳“小订”后不愿购买此房，开发商一般会很痛快地将钱款退还给购房者。 由于购房者不明白此种“小订”和“大订”的区别，往往认为交纳“大订”后，在签订正式合同前假如不愿购房或不能就购房协议与开发商达成一致，“大订”依然可以退还。但当要求退款时，却被告知该定金不予退还。非凡是有些开发商的广告宣传与实际状况存在较大差距，使购房者不愿再购买时，争议比较多。 由于没有明确的法律规定，当前法律界也存在着不同的意见。 有的观点认为，《认购书》是购房者保证按时与开发商签订正式的房屋买卖合同，假如不能按时签订此合同，则应该承担违约责任，所以“大订”应该属“定金”性质。假如购房者交了定金之后改变主意决定不买，卖房者有权以购房者违约为由不退定金；假如卖房者将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 有的观点则认为，《认购书》是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，预备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人，所以“大订”应该是“订金”。 所谓“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式。是指债权债务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币。假如一方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任。《民法通则》、《合同法》和《担保法》等均有专门规定。从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证实合同成立和存在的作用。此...

  2011-12-30