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  方莉 经纪人

  市房产交易中心统计数据显示，自今年6月份起，连续三个月来，惠州房价一直在5000元/平方米左右徘徊，8月份惠城区的预售均价突破5200元/平方米。据此，有人作出预测：惠州房价不会出现大幅下滑，但会逐渐回归到一个相对理性的价位 惠州房价已接近成本价。国家税费和银行利息。按照目前国家税费10.38％（含：营业税5.5％、预征所得税3.75％、预征土地增值税1％、堤围费0.1％、印花税0.03％；其中还不包含建筑税、汇算清缴后25％的所得税和房产证税）计算，目前惠州新楼盘的税费普遍都达到500元/平方米以上。而按照2008年银行贷款年利率9.828％的基点计算，土地和建筑资金成本的银行利息大约也是500元/平方米。　　另外就是销售和管理等其它费用，其中包含1.5～3％的广告宣传费、销售提成、人员工资等一般在100元/平方米左右。此外开发项目人员工资、办公费、房租、水电、电话、活动费的管理及其它费用也达到了250元/平方米左右。　　综合以上几项费用，即：即按照（单位：元/平方米）建造成本单价1700+楼面地价1500＋利息500＋税费500＋销售费100＋其它费用250计算，不难得出4550元/平方米的建房总成本。，当然，上述几个因素中有的因地段而有所差别，但原料成本、管理和销售费用等项目一般却大同小异，以此来看房价是否合理，大家可以自己算算，即便打个折扣，惠州普通楼房4000～5000元/平方米左右的卖价，基本上是与建房成本是比较相近的。2009年惠州房地产市场的供应量，主要由上年的存量和今年的增量两部分组成。从投资和开发方面来看，去年惠州房地产业发展呈井喷之势。市统计局数据显示，2008年全市房地产开发投资完成186.8亿元，自1～9月超越上年度总投资额后，再攀新高，其投资同比增长35.6%。全市商品房施工面积达2059万平方米，同比增长52.8%，惠城区更是高达1175万平方米，占据了半壁江山。同时，2008年全市商品房竣工面积达到242.8万平方米。 　　然而，在房地产建设项目增多的同时，惠州楼市却出现销售不畅的局面。据统计，去年2008年全市商品房销售面积为295.9万平方米，同比下降24.3%；商品房销售金额为121.9亿元，同比下降21.9%。供过于求成为去年惠州楼市进入调整期后面临的首要问题。 　　在这种形势下，我市很多房地产企业纷纷通过少拿地、推迟工...

  2012-01-09