【专题侃房】购买到凶宅可以申请退房吗？

导语：什么样的房子在法律上才被认定为“凶宅”呢？买了“凶宅”因心生忌讳而要求退房，是正当理由还是迷信？元芳，你怎么看？

今年新政不断，沪楼市回暖信号强劲，很多普通的工薪阶层无法购买新房，只能退而求其次选择二手房。购买二手房面临很多问题，其中一项就是让人毛骨悚然的“凶宅”，我倾其一生积蓄买到凶宅能“全额退款”吗？

案例回顾

476万买了套凶宅 女主怒砸背景墙

2014年初，在外地来沪做小生意的徐某手头有点积蓄，决定在上海安家。经过近2个月的中介看房终于在徐汇区看中了一套112平的小3房，总价476万，该二手房是2005年左右建的，相对比较新，室内装修还算可以。最主要的是该房附近的中小学是徐太太最中意的，而且离徐先生的店面也近，于是，二人决定“就买它了”。

午夜，警笛声响彻夜空，原来是徐先生半夜打电话报警。记者感到现场后得知，徐太太不喜欢电视背景墙下午请了工人敲墙想重新装修，没想到敲出了不明物……

新买的二手房 一夜成“凶宅”

徐先生发觉不对劲，第一时间报了警，经警方确定从背景墙里敲出的竟然是“血衣”。一桩血案浮出水面，记者听了也毛骨悚然感觉在拍恐怖片。好好的房子一夜之间成凶宅，徐某夫妇二人决定退房。

协商未果只好将房东告上法庭

房东称宁愿将总价降低一半也不同意退房，徐某却坚决要求退房。双方协商不成，徐某诉诸法院，请求法院判决撤销原房屋买卖合同。

律师解读

合同中明确约定“凶宅”范围

近年来，随着“凶宅案”急速上升，司法实践中对“在不知情的情况下购买凶宅”的案例，已经从不支持退赔逐步转向支持。凶宅通常分为发生过暴力凶杀、自杀和自然死亡的房屋三种，如果没有特别的约定，一旦买了属于前两种情况的凶宅，法律上是支持退房的。

由于非正常死亡事件涉及到个人隐私等问题无法查询，即便是聘请律师也很难调查取证。所以，建议大家在购买二手房时，有必要在合同中注明“房东应履行如下告知义务：告知该房屋是否发生过凶杀案、周边是否有不适宜居住的情况，房东如未履行如实告知义务，应承担违约责任，买方有权解除合同”。

中介筛查失误或担责

法律上虽未明确规定房产中介的“凶宅”审查义务，如房产中介公司主动筛查“凶宅”的话，对于购房者是件好事，毕竟中介机构获得信息资源的途径比普通民众多。

然而，房产中介仅是买卖双方的居间人，只能依据合同要求卖方履行如实告知义务，法律并未认定卖方对中介的告知义务为法定义务。

如果中介公司在“筛查”过程中故意隐瞒或过失过错致筛查遗漏，中介就要承担责任。此外，如果合同或协议中约定有“筛查”的具体要求或约定“筛查”失败的合同责任，中介公司就要承担相应的违约责任，买房人可依据合同或协议向中介索赔。

价格成凶宅交易的关键

在司法实践中，有很多购房者是不惧怕“凶宅”的，房东降价可观的话，还是可以继续成交的。不过，这类购房者所占的毕竟是少数。

法官说法

法院判决双方撤销购房合同

法院认为，虽然房子里发生非正常死亡事件不是法定的买卖合同无效或可撤销的理由，但根据我国传统风俗及公序良俗，一般人对这样的房子会产生一定的恐惧或忌讳心理，不仅大大影响到房屋价格，甚至买方根本不会考虑购买，房东在卖房之初故意隐瞒房屋的重要情况致使徐某做出错误的意思表示，有违诚信原则。

在司法实践中，法院一般会判决撤销双方的房屋买卖合同，买方已支付全款的，房东应全部退还给买方；未支付全款的，退还已支付部分，解除按揭贷款，剩余部分无需履行。

名词解释

什么才是法律意义上的凶宅？

我国法律法规并没有对“凶宅”进行明确的定义，一般而言，法律意义上的凶宅是指根据民间的善良风俗认定，曾经在该房屋内发生过非正常死亡事件的，可以被认定为凶宅。

但是，凶宅的界定也是有底线的，捕风捉影的鬼屋、完全凭主观臆断界定的房屋、经风水先生看过的房屋等法律一般不会认定为凶宅。