新型城镇化
新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。新型城镇化的核心在于不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价，着眼农民，涵盖农村，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕。与人们日常生活中单纯从字面理解的意思不同，城镇化，就是指涉及社会方方面面、关系到大至都市，小到农户的产销、合作、互动、和谐的新型社会关系。
一、概念简介
城镇化是指人口向城镇集中的过程。这个过程表现为两种形式，一是城镇数目的增多，二是各城市内人口规模不断扩大。
二、新型城镇化
城镇化伴随农业活动的比重逐渐下降、非农业活动的比重逐步上升，以及人口从农村向城市逐渐转移这一结构性变动。城镇化也包括既有城市经济社会的进一步社会化、现代化和集约化。
城镇化的每一步都凝聚了人的智慧和劳动。城市的形成、扩张和形态塑造，人的活动始终贯穿其中。另一方面，城市从它开始形成的那一刻起，就对人进行了重新塑造，深刻地改变人类社会的组织方式、生产方式和生活方式。
所谓新型城镇化，是指坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。
新型城镇化的“新”就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使我们的城镇成为具有较高品质的适宜人居之所。城镇化的核心是农村人口转移到城镇，完成农民到市民的转变，而不是建高楼、建广场。农村人口转移不出来，不仅农业的规模效益出不来，扩大内需也无法实现。
三、中国现状
中国在改革开放30年时间当中，城市空间扩大了二三倍，城镇化率也达到了52.6%。但是，空间城市化并没有相应产生人口城市化。中国有2.6亿农民工，户籍问题把他们挡在了享受城市化成果之外，他们是被城镇化、伪城镇化的。如果挤掉水分的话，我国只有36%的城镇化率。
中国的新型城镇化，是确凿无疑的大方向。这是世界最多人口的城镇化。仅此观之，正如政府工作报告所言：五年转移农村人口8463万人，城镇化率由45.9%提高到52.6%——中国城乡结构发生了历史性变化。这种变化得益于两个因素：一是工业化、信息化、农业现代化的推动，二是有关户籍等政策逐步调整，公平的“城门”在制度层面逐渐打开。
城镇化是中国发展的重头戏。这不仅因为美国城镇化率达到90%、韩国达到80%等现实差距，更因为城镇化背负着扩大内需、拉动增长的重任。党的十八大明确提出了“新型城镇化”概念，中央经济工作会议进一步把“加快城镇化建设速度”列为2013年经济工作六大任务之一。
发改委主任张平近日更在人大记者会上表示，发改委正会同有关部门编制中国城镇化发展规划，今年如果顺利的话，今年上半年有可能出台。这些信号都表明——新型城镇化已成为新时期的国家战略。
据《中国新型城镇化建设路径与投资战略规划分析报告前瞻》分析，城镇化当然要圈地扩容、要盖楼建房，但是，中国的新型城镇化，显然不是房地产化。以城镇化的方向来修复地产股估值等逻辑，显然忽略了以下几层思考：
一者，1995年以来，我国城镇化经历了历史上最快的发展阶段，同时也带来一个更令人头痛的问题——市场房价进入快速上涨甚至暴涨期。房价问题的背后，还有以下值得注意的数据：从2000年至2010年的10年内，国内城市建设用地扩张83%，但同期包括农民工在内的城镇人口仅增长45%，土地城镇化与人口城镇化速度极不匹配。那么，今年政府工作报告中“积极稳妥”之意，当然在于纠偏类似失衡，在平抑房价的同时，引导地产业理性归位。
二者，新型城镇化之“新”，就是要区别于“造城运动”，真正将工作重心转移到进城人口权益的市民化上来。有数据显示：全国人户分离的人口为2.79亿人，其中流动人口为2.36亿人。今日中国城镇化的发展速度，恐怕还要再等等“市民化”的进程。换句话说，“城镇化”固然是指农村人口转化为城镇人口的一个过程，但这种“转化”不仅要有“广度”、更要有“深度”——即中央经济工作会议提出的“提高城镇化质量，使之健康发展”。
三者，城镇化固然是农民进城的过程，但这个过程绝不仅仅停留在盖房子层面。社科院发布的蓝皮书称，按照世界城市的发展规律，当城镇化率达到40%—60%的时候，标志着城市进入成长关键期，“城市病”进入多发期和爆发期。此时，继续推进城镇化将面临更为严峻的挑战。因此，即便是硬件而言，我们更需要对城市交通、环境、社会等方面统筹安排，还得考量城市群内部的协调发展问题。
真正的城市化，或者说我们吁求的新型城镇化，正如国家行政学院决策咨询部主任慕海平所言，不仅要有“人口的城镇化”，更应是产业、人口、土地、社会、农村五位一体的城镇化。城镇化不是给“房地产化”代言。
四、“新型城镇化道路”具有这样几个特点和要求：
（1）规划起点高。城镇要科学规划，合理布局，要使城镇规划化城市建设、发展和管理中始终处于“龙头”地位，从而解决城市建设混乱、小城镇建设散乱差、城市化落后于工业化等问题。
（2）途径多元化。中国地域辽阔、情况复杂，发展很不平衡，在基本原则的要求下，中国城镇化实现的途径应当是多元的。中国东中西部不一样，山区、平原不一样，不同的发展阶段要求不一样，不同地域特色不一样……不能强调甚至只允许一种方式。与工业化的关系处理也应该有多种方式，有的是同步，有的可能要超前。
（3）聚集效益佳。城镇一个最大的特点是具有聚集功能和规模效益。要在增加城镇数量、适度扩大城镇规模的同时，把城镇做强，不能外强中干，有些城市就虚得很。
（4）辐射能力强。利用自身的优势向周边地区和广大的农村地区进行辐射，带动郊区、农村一起发展，这是城镇责无旁贷的义务，它应该做到而且也可以做到，问题是我们要有这种意识、视野、规划和措施。千万不能搞成孤岛式的城镇。
（5）个性特征明。中国的城镇要有自己的个性，每个地方的城镇，每一个城镇都应该有自己的个性，要突出多样性。城和镇都是有生命的，都有自己不同的基础、背景、环境和发展条件，由此孕育出来的城镇也应显示出自己与众不同的特点。
（6）人本气氛浓。我们不能为城镇而城镇，发展城镇的目的是为人服务。所以，城镇的一切应当围绕人来展开，要树立牢固人本思想，创造良好的人本环境，形成良好的人本气氛，产生良好的为人服务的功能。总的来说，就是要使城镇具有人情味，能够促进人的自由而全面的发展，而不是相反。
（7）城镇联动紧。笔者在表述上使用的是“城镇化”，而非城市化。其内涵是要把城市的发展和小城镇的发展作为一个有机的整体来考虑，解决好非此即彼或非彼即此或畸轻畸重的问题。600多个大中小城市和两万多个小城镇本来就是一个完整的梯队，不能人为地分割开来。
（8）城乡互补好。中国的城镇化一定要体现一盘棋的思想，要打破二元结构，形成优势互补、利益整合、共存共荣、良性互动的局面。市带县体制也好、城乡一体化也好，其出发点都是要走活城乡这盘棋。因为农村可以为城镇的发展提供有力支持，形成坚强后盾，城镇可以为农村的发展提供强大动力，从而全面拉动农村发展。决不能以牺牲农村的发展来谋求城镇的进步，这是一些发达国家曾经走过的老路，是一条教训，当引以为戒。
与国际社会比较，中国城镇化的道路仍然漫长而艰难。1998年，世界的平均城市化水平（城市人口占总人口的比重）是46%，低收入国家为30%，中等收入国家为65%，高收入国家为77%，中国为31%，而整个东亚和太平洋地区则为34%。 到2000年底，我国的城市化水平尽管上升为36.09%，但仍处在一个较低的发展水平，比低收入国家略高一点。中国正在全面建设小康社会，大幅度提高城镇人口比重，逐步扭转、缩小工农差别、城乡差别、地区差别是其中的重要目标之一。
为此，我们必须努力“消除不利于城镇化发展的体制和政策障碍”（“十六大报告”语），走出一条既不同于西方发达国家和地区，也不同于传统发展老路的城镇协调发展、城乡共同繁荣的与新型工业化道路相呼应的“新型城镇化道路”来。
五、均等待遇
1、【目标】十八大报告提出，要统筹推进城乡社会保障体系建设，全面建成覆盖城乡居民的社会保障体系。2013年中央一号文件提出，有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。
2、【核心数据】国务院发展研究中心数据显示，我国农民工总量超过2.5亿人，20%的农民工子女无法入读全日制公办中小学校，参加除工伤保险之外的其他城镇职工社会保险的比率均未超过30%。大部分地区未将农民工纳入住房保障对象。
3、【专家评析】中国人民大学教授郑功成说：“城乡福利差距巨大，工作在城市而保障在农村，由此形成了‘候鸟式’‘钟摆式’迁徙，加剧城镇化的难度。要逐步实现教育、医疗等基本公共服务由户籍人口向常住人口全面覆盖。”
“根本还应突破户籍与福利合一的社会管理制度。”国务院发展研究中心副主任韩俊建议，应建立合理的农民工市民化支付机制，在有条件的地方逐步实施融居住登记和就业、社保、租房、教育、计生等多种服务管理功能于一体的居住证制度，让“一证通”助力实现农民工在子女就学、社会保障、技能培训、公共卫生、养老等方面的待遇均等。
四、产业支撑
1、【目标】中央经济工作会议和中央农村工作会议提出，打造高质量的新型城镇化，推进产城融合，将城镇化作为拓展农民就业的重要空间。中央强调，城镇化核心是人的城镇化，关键是提高城镇化质量，目的是造福百姓。
2、【核心事实】社科院调查显示，中国城镇化率约为51%，工业化率为47%，而国际上发达国家城镇化率约是工业化率的2至3倍，城镇化滞后于工业化严重，就近就业率低；我国“漂”在城镇的农民工，70%以上希望在家乡周边就业。
3、【专家评析】中国（海南）改革发展研究院院长迟福林说：“以往产业都是城镇化的‘配角’，产业发展与城镇化建设割裂，新型城镇化旨在实现人们在家门口就业、‘高也成低也就’的愿望。”
中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立说：“在推进城镇化时应注重城镇产业经济的培育，重视二、三产业的转型升级。逐步形成大中小城市和小城镇、城市和农村合理分工、特色突出、功能互补的产业发展格局。实现新型城镇化与工业化、信息化、农业现代化的互动。”
全国人大农业与农村委员会副主任委员尹成杰认为，2013年中央一号文件首次提出的发展家庭农场是发展新型城镇化一种相对易行的方式，可通过深化农村经营体制改革，大力提高我国农业经营体系的水平，走农户联合和合作，多元化、多层次的经营体系这条路。
五、土地征收
1、【目标】十八大报告指出，改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。2013年中央一号文件提出，用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，尽快出台农民集体所有土地征收补偿条例的问题。
2、【核心数据】调查显示，耕地征用之后土地增值部分的收益分配中，投资者和政府拿大头，村级组织留下两三成，农民拿到的往往不到10%，这一剪刀差引发越来越多矛盾和冲突。[8]
3、【专家评析】中国城郊经济研究会名誉会长包永江认为，长期以来，农民在被征地过程中缺乏话语权，往往“被代表”或“被同意”，挖掘城镇化的新空间，就必须要直面“人口城镇化”滞后于“土地城镇化”的体制缺陷，让农民可以“带资进城”。
国务院研究室农村经济研究司巡视员叶兴庆认为，一旦被征地，失地农民应当参与增值收益部分的分配。提高补偿标准的依据是什么？应当根据各地城市化和收入水平“因地制宜”。去年底，补偿标准取消30倍的“天花板上限”，体现了国家对土地征收过程中农民合法利益的保护。
“土地城镇化是新型城镇化的关键，一是要保障农民征地谈判的主体地位，提高农民在土地增值收益中的分配比例，二是要形成长期保障机制，通过货币、就业、培训、留地、入股、纳入城市社会保障体系等多种安置方式，解除失地农民的后顾之忧。”中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英说。
六、户籍制度
未来城镇化如何维护好农民的合法权益，正考量着决策层的智慧。由发改委牵头制定的全国城镇化规划草案已基本定稿，未来城镇化将从户籍、土地、住房、财税、地方投融资等改革着手，为城镇化发展提供政策支持。“城镇化的改革涉及到我们每个人的切身利益。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示，明年城镇化改革的综合配套措施将会相继出台，内容涉及土地、户籍、社会、医疗卫生及教育等。
十八大报告明确提出，改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例，并依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权。“这项举措将使被征地农民的利益得到保护。”著名经济学家顾海波说，土地是农民的命根子。
七、土地流转试点
新型城镇化将启幕农村新一轮改革，土地流转乃大势所趋。为解决城镇化进程中的用地“瓶颈”，土地配置市场化、农村土地资本化，优化农村资源配置和产业结构，为实现统筹城乡发展探索出一条新路。
“随着我国城镇化的快速推进，农村征地补偿被置于首位。”北京大学著名法学专家姜明安认为，土地管理法修正案草案土地管理法的修改将为《农村集体土地征收补偿条例》的制定和农村的土地改革提供法律保障。
顾海波认为，推进城镇化的一大难题就是农村土地改革，土地改革的力度也越来越大。
1978年，安徽省凤阳县小岗村18位农民冒着极大风险，在土地承包责任书上按下了鲜红的手印，小岗村包产到户拉开了中国土地改革的序幕；1992年，广东省南海市下柏村农民将承包经营的土地以股权形式，流转给村集体成立的经联社统一经营。而最近的一轮土地改革始于2008年，当时中共十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
“土地流转”成为此轮改革的主题。本报记者了解到，在农村城镇化方面，很多地方的土地改革试点“摸着石头过河”积累了不同的经验：重庆的地票式交易、成都土地流转、广东佛山的股权分红、天津宅基地换房，不同的地方做法不同，但都为全国的土地改革提供了借鉴。
比如成都在新一轮农村产权改革中提出，“确权”是基础，“流转”是核心，“配套”是保障，这样的改革赢得农民的支持。但在取得经验的同时，确权、监管、收益和小产权房等棘手问题也暴露无遗。
“政府如果不把土地和就业解决好，将户籍迁离农村的农民就会觉得不踏实，还不如留下土地种庄稼更有保证。”在北京打工5年的农民工杨雄说。这已引起决策层的重视。农业部最近就明确表示，2013年将扩大农村土地承包经营权登记试点范围，争取用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记工作。
保护农民权益不受损，但“现实的难题在于农村用地跟城市用地没有做到同地、同权、同价，接下来要从法律层面上衔接平衡。”北京大学教授张千帆认为。
八、户籍或成突破口
“获得城市户口的农民，理应要享受城市公民一样的待遇，这是新型城镇化需考虑从户籍制度改革的关键所在。”张千帆表示。现在所谓超过50%的城镇化率，只是统计意义上的城镇化，绝大部分被统计为城市人口的农民工并没有在城市实现永久定居。
“户籍改革看似简单，但要落实与城市户口相挂钩的利益却很难。”中国社科院农村发展研究所宏观室主任党国英对本报记者表示，户籍改革之所以难以推行，就是因为城里的福利政策太多了，且继续和居民户籍密切相关，进城的农民很难同步获得社保、就业、教育的机会。资料显示，全国将近2亿进城农民工中只有200万左右通过买房、结婚等方式获得城镇户口。
如此一来，城市空间扩张过快，而农村人口由于户籍、购买力等限制，被拒于城市大门之外，不能享受城市居民同等待遇，而现行户籍和土地制度，正是阻隔在城乡之间的主要壁垒。
“如果按户籍来算，人口城镇化率只有35%左右，远低于世界52%的平均水平。”毕美家表示，中国51.3%的城镇化率，是按城镇常住人口统计的，其中还包括1.6亿的农民工群体。
“打破户籍肯定是未来城镇化改革的方向，但具体操作问题十分复杂，各省差异很大，只有逐步试点逐步推开。”党国英表示，2020年若要达到50%以上的人口城镇化水平，关键在于以农民工市民化为重点的相关改革到位。
一些地方正在试图打破城乡户籍藩篱，户籍改革逐步推进正在成为城镇化改革的一大方向，正如十八大报告提出要“推动工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调”那样，因此城镇化决不是一哄而上。
大力推进城镇化是新一届政府施政理念的重要内容之一。国务院总理李克强多次强调，中国要依靠改革实现没有水分的真正发展，而城镇化是发展最大的潜力。
“在推进新型城市化过程中，政府应该把征地、户籍、财政三方面的制度改革统筹起来通盘考虑，并通过制定配套性的改革方案来从整体上推进，实现土地—财政—户籍改革的全面突破。”中国人民大学经济学院教授陶然称，中国城镇化需要户籍土地改革联动。
九、土地制度是障碍
按照一些业内专家的观点，要破解中国城镇化的改革难题，现行的土地和户籍管理制度是两个绕不开的障碍，中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田、国家发展改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任李铁等对此开出的药方是，户籍制度、土地制度改革要联动，户籍方面，先让长期在城市打工的农民工能够市民化；土地方面，要提高农村征地补偿，逐步实现农村集体土地同权同价参与城镇开发。
郑风田表示，由于受户籍[10]的限制，目前处于“半市民化”状态的农民工，享受不到城市的教育、医疗、社保、住房等服务，官方统计的超过50%城镇化率实际上是半截子的城镇化，户籍制度背后反映的是城乡差距、地区差距和工农差距，如果户籍改革制度能较快到位，将为实现十八大提出的收入倍增目标提供良好的机遇，会推动中国经济继续高速增长10年甚至20年，相反，则会进一步拉大城乡差距，带来更大的社会矛盾。
李铁认为，中国实行城乡二元户籍管理已经50多年了，由于上世纪80年代未能同步推进户籍制度改革，现在积累的矛盾和问题已经十分严重，当务之急是把攻坚的改革和阻力较小的改革能够分头推进，比如，目前举家迁徙到城镇的外来农村人口就有4000万人，如果能够先让这批人真正市民化，这样，既可以减少城市户改压力，也会彻底解决长期积累的矛盾。
郑风田、李铁等专家都认为现行的土地制度是推进新型城镇化建设的最大障碍。由于城乡差距很大，农民工在城市买不起房子，很多人挤在一块，住的是“老鼠窝”，而他们老家的房子是“空心村”，耕地也被荒芜了，这是对土地资源的极大浪费。土地改革应该尽快破除政府垄断征地，实行同地地权同利，让农村的集体建设用地能够真正入市。
十、产业选择
城镇化的过程，有自身的逻辑。无论是工业化带动、高科技带动、服务产业带动、农业现代化带动等等，从产业发展，人口聚集，收入增长，基础设施建成，公共服务配套，都依托于经济发展，形成于建设开发，成长于社会服务，优化于持续提升。但无论从城镇化率的数据提升，还是从城镇化质量升级，城镇化本身，需要产业发展作为基本的动力。
新型城镇化包含四个协调：工业化、农业现代化相协调；人口、经济、资源和环境相协调；大、中、小城市与小城镇相协调；人口积聚、“市民化”和公共服务相协调。
十一、旅游引导
旅游强大的动力价值及区域综合发展协调能力，决定了其将在这一进程中，尤其是在中西部城市化进程中扮演重要角色。旅游，正是中国城镇化建设中，最重要的动力之一。
旅游引导的新型城镇化和其他城镇化不一样。区别之前的工业化引导的城镇化，旅游引导的新型城镇化是一种消费产业带动即内需型产业带动的城镇化。它的“新”主要体现在以下几个方面。
十二、特点
首先，解决了农民的身份问题。旅游引导的城镇化是以旅游搬运为前提，游客聚集为基础，游客消费为支撑延伸出来的一种城镇化。由于游客聚集形成了消费聚集，促使旅游区农民工转化成服务人员或者是农业兼服务业、农业兼加工业人员等多重产业身份的转型及收益能力提高。
其次，是无污染的城镇化，从一定程度上美化了城市。以工业依托的城镇化在城镇化过程中污染问题严重，随着城镇化进程的加快，能源和矿产资源消耗水平的快速提升，环境基础损耗或被占用程度也发生着巨大变化。以重工业为依托的城镇化已经需要付出极大的环境成本，很难再成为未来城镇化的高效动力。旅游业是低污染、低能耗、关联度高、拉动性强的综合产业。旅游引导的新型城镇化在一定程度上改善环境。
再次，是就地城镇化。旅游景区一般在乡村，它的集散不一定直接依托于城市核心，有的依托于中心城镇，有的依托于小城镇，有的依托于村落。因此，在什么地方进行聚集和集散，那个地方就形成人群聚集、消费聚集、服务聚集，农民身份转换成高收益非农业人员。
旅游各要素的延伸带动泛旅游产业发展形成产业融合与产业聚集，产业聚集形成产业聚集下人员的聚集，从而形成原有城镇居民、农民城镇化居住、产业佣工聚集居住、外来游客居住、外来休闲居住（二居所）、外来度假居住（三居所）等六类人口相对集中居住，形成了产业依托的城镇化基础，加上旅游服务设施的需求和消费的集中化，形成旅游配套基础设施及社会体系完善等等，由此形成了就地城镇化。
第四，有利于实现城乡统筹。旅游是“搬运”，它通过搬运游客，搬运消费能力，形成消费聚集、人群聚集、产业聚集，从而形成土地集中、促使农民从第一产业解放，从事第二或第三产业生产，由此带来收益能力提高，农民身份的转变。旅游产业开发大幅度提升了基础设施建设和公共服务设施建设，从而与城镇化一起形成建设发展，成本降低了，而城镇面貌美丽了，且提高了居民的生活水平。以此为基础，城乡基于美丽产业获得统筹发展。
（1）城市旅游化模式：拥有50万以上人口的城市，包括超大型、大型及中型城市，本身就是客源地也是目的地，通过旅游吸引力建设可以提升城市品牌与城市产业空间，特别是休闲发展。文化休闲街区、休闲商业综合体、RBD、都市休闲聚落、主题公园、创意产业园区等多种形式的休闲业态发展，都能大大促推城镇化率及城市品质。环城游憩带，是新型城镇化最快最好最有效率的区域。
（2）旅游城镇建设模式：对于小型地级市、县级的中心镇、建制镇，带动性相对大中城市较弱，但易于形成鲜明的主题性特征，可以走特色化的旅游城镇化之路，这是中国最重要的旅游城镇化模式。拥有4A、5A景区以上旅游吸引核的城镇，可以作为景区的集散中心来打造，形成旅游城镇化顺理成章。对于一些没有这么强劲的吸引核的小城镇可以依托气候、景色、地质、民俗文化等资源，通过泛旅游产业的整合，形成特色城镇，实现创新升级。
（3）旅游综合体模式：这是一种旅游引导的就地城镇化，是一种介于城市与农村之间的非建制城镇化模式：基于我国休闲经济快速发展的大背景，以旅游休闲为基础导向，以相关产业为支撑，以休闲地产、商业配套为延伸的区域综合开发模式，已经成为广大适宜区域实施“就地城镇化”的主流模式之一。
（4）旅游新农村社区模式：这也是旅游引导的就地城镇化的模式之一。基于城乡一体化的大背景，以农旅产业链打造为核心，以乡村休闲度假功能为主导，以乡村休闲业态为特色，以乡村商业休闲地产为支撑，以田园乡居生活为目标，通过土地整合、城市基础设施引入、文化特色的呈现、农民就业的解决，进行城中村，大城市郊区，以及独立村的改造升级，向旅游综合社区发展。
十三、突破口
中国改革已近临界点，城镇化被视为最可能的改革突破口，而如何在土地改革上寻求破题则是推进新型城镇化进程的关键所在。
由中国金融四十人论坛课题组完成的《土地制度改革与新型城镇化》报告，从新型城镇化的视角下，为我国土地制度的改革，描绘了极其详尽的顶层设计。
“新型城镇化形势下需要加快土地制度改革，改革目标是提高土地利用效率，促进房价合理回归，保障我国粮食安全，解决城镇化融资问题。”报告提出，改革建设用地供地方式;允许地方政府发行市政债;征收房产税;转变粮食自给观等八项重大建议。
十四、规划用地
从今后十年来看，中国城镇化仍然需要增加建设用地。原因在于，有2亿左右农村流动人口及其家庭成员入城定居，市政公用设施和公共服务设施水平还会进一步提高，这都需要持续、稳定的城镇建设用地投入作为基本保障。
提出土地制度改革具体建议及配套措施时，报告给出的第一条建议就是，大幅扩大城镇建设用地规划。而扩大城镇建设用地，面临的最大约束是18亿亩耕地红线的问题。
一直以来，中国地少人多。作为世界第一人口大国，中国用全球7%的耕地养活了世界22%的人口，成功解决13亿人吃饭的问题。坚持世界最严耕地制度，严守18亿亩耕地粮食安全警戒线，长期被视为中国发展过程中的不二选择。
在过去若干年内，坚守18亿亩耕地红线的政策在保护耕地、确保粮食安全等方面发挥了重要作用。严控土地供给、严控市场需求的管理方式造成土地资源的价格扭曲，既不利于优化土地资源配置，而且还导致人地矛盾突出，城镇建设用地供给紧张。
与此同时，坚守18亿亩耕地红线的政策只是对耕地总量的控制，缺乏对耕地质量的保护。目前，中国18.26亿亩耕地中，中低产田13亿亩。70%的耕地由于农田使用过量化肥、农药、工业污水排放等原因已受到污染，影响了我国粮食安全。
所谓土地“当量”，类似于标准煤的概念，即把各类具有不同粮食生产能力的耕地基于某一产出标准折算为标准值，用以对不同地域、自然条件和生产能力的土地进行统一计量、核算、评估和交易。
“以土地‘当量’作为土地计量、核算的标准后，不同地区的耕地和建设用地就有了统一的计量标准，这样就可以在全国范围内建立土地‘当量’交易市场，同时可以改变严守耕地红线的思路，从保证实物耕地总量红线转向保证以产量加权的土地当量红线。”报告还提出要转变粮食自给观。
上世纪90年代中期以来，中国粮食平均自给率达100.5%。近几年有所下降，2009年、2010年、2011年和2012年也分别达99.6%、99.1%、99.2%和97.7%。主要是因为中国把大豆纳入粮食中统计，近几年中国大豆进口较多，2010年以来每年进口量都在5000万吨以上，2012年进口量达5800多万吨。
从国际经验看，粮食自给率维持在90%以上通常被认为是安全的。可将扣除大豆进口后的粮食进口量与国内粮食总产量的比例控制在10%以下作为确保我国粮食安全的底线。在此基础上，扩大农业国际贸易与投资，一方面适度扩大粮食进口，另一方面鼓励国内农业投资“走出去”，这将有利于缓解国内耕地、水资源紧张压力。
十五、发展趋势
中国发展研究基金会秘书长卢迈估计，中国未来的城市化会拉动50万亿元规模的投资需求。
算法很简单，一个农民在城市里要安顿下来，大概最少需要12万元。目前已经有两亿多农民在城里面，还有一亿多到两亿要转移进来，也即客观存在总额40万亿~50万亿元的投资需求。
此前，地方政府获得城市基础设施建设资金，主要有两种方式：土地出让金和地方政府融资平台贷款。2012年末，地方政府融资平台贷款余额已高达9.3万亿，这一贷款被视为银行风险的主要来源之一。显然，50万亿的资金需求，再难靠上述两种方式获得。
允许地方政府发行市政债。在城市政府无从获得卖地收入且财政能力有限的情况下，政府购置和开发土地的支出可以通过发行市政债筹集，其偿付能力即土地开发项目未来所带来的现金流，包括可稳定征收的财产税、公共设施及服务的使用者付费、商业繁荣后带来的各种税收增收等。
其实，最近几年地方政府融资平台规模不断扩大，推出市政债，解套“土地财政”的呼声就一直不断。
早在数年前，中国人民银行行长周小川曾在公开场合表示过，通过“市政债+财产税”的组合，能够形成约束力有效的资金流在时间轴上平移，有助于解决中国城镇化过程中的融资问题，并且“有关部门正积极研究市政债推出事宜”。
德意志银行大中华区首席经济学家马骏也表示，应该大力推动市政债市场的发展。一方面，通过发行市政债，可以缓解平台再融资和对银行还款的压力;另一方面，市政债市场的发展也有利于清理地方融资平台以及债务混乱的情况，并使地方政府成为一个可以评估信用质量的单一实体。
在具体的操作方式上，报告从短期和长期两个时间维度给出了不同的策略。
短期看，如果发行市政债暂时在法律上有障碍，可通过变通的方法设计相关的产品，如项目型地方政府债券等方式来实现。事实上，当前部分城投债就是基于这个原理。
从长远看，应尽快修订《预算法》，允许地方政府发行市政债。近年来，我国债券市场健康快速发展，也具备了引入市政债的条件。同时还进行了财政部代地方政府发债、上海等地方政府自行发债等探索，一些城投债在某种程度上也已与市政债比较接近。
