国五条
国五条是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。
一、政策内容
国务院常务会议明确了五项具体政策措施：
（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。
（四）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
二、政策分析
如按照国务院楼市“新国五条”的规定，房价上涨是铁定的。从国务院的房地产调控工作内容看，所谓的“新国五条”新政，无实际“杀伤力”，并且缺乏具体的新政策规定，基本是老话重提。与以前的调控思想相符合。一则房产税扩容的不确定，无时间安排表。二则重启地方政府价格控制目标与一房一价，其实前年开始就存在，已经名存实亡。三则限购城市小范围扩大看地方政府，房价上涨过快标准难确定，具体情况不一样。四则稳定房价的问责制，或者是约谈制，根本不是调控政策，是行政措施，但是很难起到效果。五则所谓的按照保持房价基本稳定的原则，如空话，没有实际的约束力。六则限购不放松，但是没有提到扩大城市范围，显然作用不大。七则保障房的对房价实际影响力，可以忽略。
2013年房价稳中有升，中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，譬如25个城市新报地铁，必然支撑房价上涨。中国经济快速发展，城市化进程加快，但人口多和可耕地少是土地价格上升的根本原因。改革土地收入管理模式，减少地方财政对出售土地的依赖，把对房地产增量征税改为对存量征税，才能抑制投资性购房，遏制房地产价格快速上涨。
土地私有化只会导致土地私人所有者坐地起价，加剧土地供应的无序化，不仅会更高的提升地价、房价，还会加剧贫富分配不公。这在近几年各地频出的卖地亿万富翁事件得到了证实，个别人的一夜暴富建立在众多买房人更多付出的基础上，而地方财政也失去了投资基础设施建设的资金来源，更多的市民将失去享受市政生活设施的权利。
中国30余个城市在3月底公布地方版“国五条”细则，其中半数以上二叁线城市仅公布“房价调控目标”，被舆论称为“温柔的毛毛细雨”。之前异常火爆的二手房交易市场因“20%个人所得税”等调控重拳未被提及而温度骤降。
三、专家分析
（一）70城市53个房价上涨
国家统计局数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格与同月相比，53个城市1月房价环比上涨，其涨幅均未超过2.2%。价格下降的城市有16个。持平的城市有1个；在二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有7个，持平的城市有12个，上涨的城市有51个。与同月相比，价格下降的城市有34个，上涨的城市有36个。
从数据看，3/4左右的城市新建商品和二手住宅环比价格均有所上涨，1/4左右的城市新建商品和二手住宅环比价格则持平或有所下降。
而北上广深涨幅更是居前。其中，深圳房价环比涨2.2%，居各地之首；北京、广州和上海房价以2.1%、2.0%和1.3%的环比涨幅紧随其后。
对此，广州市国土房管局负责人接受羊城晚报记者采访时承认：“广州房地产市场出现了新变化，去年下半年以来，广州房价出现了较快上涨的态势。据此，广州将结合‘国五条’的要求，及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标，抓紧研究落地细则。”
深圳也针对“国五条”作出表态，深圳市规土委于21日发布《深圳市规划国土委关于房地产市场调控工作的说明》，表示将继续贯彻执行国家房地产调控政策，其原则是“保持房价基本稳定”，并尽快制定本年度商品住房价格控制目标。
新政落地前购房“末班车”，楼市成交量保持高位上涨。26城市二手住宅挂牌价格环比上周15升11降，共有14个城市环比涨跌幅在1%内，剩余城市中仅有杭州下跌了4.79%，其它11个城市环比涨跌幅均在3%以内，整体挂牌价格涨势趋缓。
（二）房价升幅要跟GDP相符
上海易居房地产研究院副院长杨红旭在其微博直言，调控若不升级，一线城市房价将失控。
广东省房地产行业协会秘书长王韶表示，“国五条”是2010年以来国家宏观调整措施的重申，“房地产宏观调控常态化、严厉化的局面不会改变。”王韶强调，2013年全省可供预售的商品房仍超1亿平方米，广东房地产远远未到乐观的时候。
合富辉煌首席分析师黎文江接受采访时表示，广州和深圳一手住宅环比升幅都超过了2%，控制房价的压力很大。
“如果房价的上升要跟GDP相符，今年广州的GDP既定目标是10%，因此房价上升幅度不会超过10%。去年房价上升8%大家是可以接受的，如果再超过8%、跟GDP平行的话，就比较危险了，因此控制目标会定在7%或者8%。”但在黎文江看来，要将房价上升幅度压到7%或8%，是需要付出很大的力气。
黎文江进一步解释，以广州为例，12月份，由于受到高端豪宅供应放量的影响，全市房价达到了1.5万元/平方米，同比2011年上升了4.8%。高端豪宅供大于求，预料涨价的幅度不是很大。但中小户型却存在缺货情况，因此市场整体价格还是有可能被拉升。如果房价上升的态势延续的话，不排除会有非常规的措施出台来控制房价。
（三）专家推测珠海惠州或限购
同策咨询研究中心总监张宏伟分析，在“国五条”刚刚出台的市场背景下，由于政策层面对于价格的影响预期在3-6个月左右，因此，2013年2月至3月楼市成交量可能会因为政策层面执行的严厉程度不同，导致一线城市与二三线城市的市场表现不同。
从一线城市商品住宅市场角度而言，在2-3月，由于调控政策基本继续从严执行，“小阳春”的成交量虽不会太抢眼，但仍值得期待。
相对一线城市，二三线城市调控政策在执行层面不是太严格，整体上仍将呈现“阶段性”的“外紧内松”的特征，甚至部分城市直接放宽调控政策的执行力度，或进行补贴性购房措施等。在这样的市场环境下，大多数二三线城市“小阳春”市场存在一定的市场机会。
广东省房协理事赵卓文表示：“国务院常务会议表达的意思很明确，当前房地产调控的三大‘基石’：限购、限贷和房产税扩大试点，在2013年不但不会松动或取消，反而从严。”他认为，广东省内已有广州、深圳、佛山等城市实施了限购，对于珠海、惠州等城市，如果内房价上涨过快，也有可能纳入限购范围。
赵卓文预期，房地产调控的三大“基石”不动，2013年房地产价格就难以大涨。公众的预期也将下降。
（四）国五条：将继续抑制投资性买房
国务院总理温家宝20日主持召开本届政府最后一次国务院常务会议，针对部分热点城市房价上涨趋势明显，研究部署继续做好房地产市场调控工作并出台了有关调控措施。
会议指出，各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署，取得积极成效，投机投资性购房得到有效抑制，房地产市场形势逐步平稳。住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。
会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。
（五）新"国五条"或推高房屋租赁市场价格
对于新政的出台，全国人大代表宗庆后表示：“有多套房子的人征20%的税，再投资买房就行。但是一般老百姓小房子换成大房子，征税可能不是太好。现在关键是解决刚性需求的老百姓的住房问题。有钱人买房愿买多大，愿买多少价格的随他买。关键是刚性需求，年轻人结了婚没有房子，把这个问题解决掉了，其他东西不用管。有的事是要通过市场来解决的。”
全国政协委员丁时勇则表示，“国五条”的出台肯定会在短期内对房价下调有一定影响，然而也会直接导致租金的上涨。由于交易成本上升，买不起房子的人只能去租赁，租赁市场将会更加火爆。
四、调控历史
自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。
2010年1月，国办发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。二套房贷款首付款比例不得低于40%。该通知分五个方面共十一条，因此被简称为调控房地产市场的“国十一条”。
2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。《通知》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
2010年9月29日，国家出台巩固楼市调控成果措施。
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
五、地方细则
（一）北京细则
自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房;严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税,出售五年以上唯一住房免征个税;进一步提高二套房贷首付款比例;新旧政策以买卖合同网签时间为准。
（二）上海细则
坚决抑制投资投机性购房，严禁发放第三套及以上购房贷款；同时要增加普通商品住房用地供应，按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求；深化完善“四位一体”住房保障体系，根据确定的目标任务，确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米；加强市场监管，查处违法违规行为；加强房地产市场监测走势研判。
（三）广州细则
增加普通住房用地的供应。
（四）天津细则
明确2013年新建商品住房价格控制目标为：新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度，严格按照转让住房所得的20%计征；对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。
（五）厦门细则
房价涨幅低于居民收入增幅公布新建商品房价格控制目标。
（六）大连细则
为落实国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作有关精神，稳定房屋价格，2013年我市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。新建商品住宅销售价格以国家统计部门权威发布的统计指标为依据。
（七）合肥细则
作为落实“国五条”的细则，合肥市明确了今年新建商品住房价格增幅的“上限”，并要求已备案的商品住房3个月内不得涨价。但对于此前“国五条”中提出的出售二手商品住房按照差价的20%征收个人所得税这一政策如何执行，合肥市此番出台的通知中并未提及。
（八）南京细则
2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。但内容中并未提及会征收20%的税。
（九）贵阳细则
2013年新建商品住房价格增幅低于当年贵阳市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。
（十）济南细则
新建商品房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。
（十一）重庆细则
新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅；严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
（十二）青岛细则
加大住房保障力度房价增幅要低于收入增幅。
（十三）郑州细则
明确新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。对“20%个税”以及“二套房利率”、“限购是否扩大”等政策暂未提及。
（十四）武汉细则
2013年度新建商品住房价格增幅低于人均收入增幅。
（十五）南昌细则
2013年度我市新建商品住房价格增幅控制在我市当年城镇居民人均可支配收入的实际增幅以内。
（十六）长沙细则
长沙市2013年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下，保持基本稳定。
（十七）深圳细则
从8个方面做好房地产调控，落实新国五条。八方面内容主要包括：完善房价调控工作机制、加强房地产税收征管、严格实施差别化住房信贷政策、严格执行商品住房限购政策、增加住房和用地供应、加快落实保障性安居工程规划建设、进一步加强市场监管、加强市场预期管理。
