因为卖方违约导致房子无法进行交易，现在中介不退还定金，卖方不支付违约金，怎么办？ 本人是云南昆明

卖方之前因为欠亲戚的钱做过房屋委托公正后，又拿房产证向银行做了抵押贷款，现在为了把房子卖掉，需要买方付清银行贷款才能赎回房产证，所以卖方与中介也签订了房屋委托公正，现在一个房子存在2个委托公正导致房屋无法进行交易。购房合同中签订违约的一方，应支付10%的违约金给另一方。经过买方、卖方、中介私底下协商，卖方签订了一个承诺书，把买方替卖方支付银行贷款的38万预付房款退还给买方并支付1万5的违约金，另支付1万元违约金给中介。目前 卖方已经返还38万给买方，但迟迟不支付给买方、中介违约金，买方要求中介退还交的1万5的购房定金，中介以走审批流程到最后需要支付中介费1万为由，至今也未退还买方交给中介的定金。请问买方需要怎么起诉卖方与中介？