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  一、 确定产权状况 购买人在签定房屋买卖合同前不仅应当审查出卖人是否具有两证:即土地使用权证和房屋所有权证(目前大部分房屋所有权证和土地使用权证为二证合一),同时应审查:(一)该房产是否已被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(二)房地产权利证书所记载的权利人是否与出卖人一致,如出卖他人房屋,出卖人是否取得书面授权,其授权范围和事项是否明确且与行为人处分房屋行为相一致。(三)该房屋上是否设置有抵押或其他权利限制。(四)该房产是否涉及有其他共有人(如夫妻共同所有,家庭共同所有等等),是否经其他共有人书面同意的,共有人是否放弃优先购买权。(五)权属是否存在争议(六)该房屋如已出租,出卖人在出卖前的合理期限内是否通知了承租人,承租人是否放弃了优先购买权。(七)房产证**载事项是否与实际转让的标的房屋一致。二、区分房屋用途 房屋有居住用房和商业用房等,正确的区分两者不是看房屋现实的用途是否可作商用,而应依房产证记载用途为准,而房产证的记载又取决于房屋所占用的土地使用用途,依照我国房地产法律法规的相关规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民**城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。二手房转让虽不涉及土地使用权出让,但土地使用权受让方在受让的土地上建成房屋后,无论房屋几经转手,其后的房屋受让人都要受到原土地使用权出让合同的约束,承接原土地使用权出让合同的权利和义务,改变土地用途的,应当履行法定的手续,购买人购买此类房屋,应在合同中著名购买房屋的用途(出卖人负有房屋品质担保义务)及办理有关土地用途变更的责任和费用分担。以免发生隐患,出现付出商业用房的价格得到普通住房的后果。难以长期实现预期的目的。三、注意合同形式 房屋买卖金额大,风险多,法律对房屋买卖合同的形式要件有特殊要求,规定应采取书面形式,缺乏书面形式的口头房屋买卖合同不能有效成立,且无法在房地产登记管理部门办理过户登记,一旦因合同条款发生争议,购买人除了持有出卖人出具的受款收条外,往往无其他证据证实。四、及时办理过户登记 房屋买卖合同成立有效,不等于产权发生转移,产权的转移是以办理过户登记为准,过户登记之日起购买人才能享受真正法律

  2018-07-17