怎样让物业免去所谓的“商铺管理服务费”

2019年，我买了一个商铺，在室内2层，托管给物业代租。多年来，天杀的物业很不地道，直至现在，租金才是当年买铺时承诺的一半多一点。最近签协议时又要跟业主收取商铺管理服务费，还得一次性签3年，让人窝心死了！简直把房东当成脑呆了、砧板上的鱼肉了,可怜我东拼西凑牙缝里挤出来的钱呐！请问万能的律师4个问题：1、代租的物业跟房东收取“商铺管理服务费”有法律依据吗？2、每年物业给我租金21432元，还得从中扣去4%（857元）作为所谓的“商铺管理服务费”，这个4%有法律依据吗？？3、物业让房东一次性签约3年，3年内租金一直不变，请问这又有什么法律依据吗？？？4、另外，最近物业电话告知我，在房东、物业、租户的三方协议书上，租户已经签过字了，就等我了。我听得怒从心头起：我作为房东还没同意，谁让租户签的！这一条能不能作为跟物业交涉的一个抓手？5、我的商铺面积太小，是跟其他商铺连体的，没法单独向外出租,另外自己找租户，一没时间，二怕以后物业捣乱。我现在就想只跟物业签1年，且免去857元的“商铺管理服务费”，请问怎么操作？？？？打官司？