农村土地使用权转让后可以违约吗
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【案情】刘某准备申请一处宅基地建房,后王某得知,因王某也想在此处建房,便提出用其承包地和李某进行兑换,并说刘某在公路边的土地多,还可以再申请。刘某看到王某用来兑换的土地不但多而且地质也好,经过深思熟虑后,答应了王某。王某便请来了同村的部分村民及村委会成员,签订了土地兑换合同,村委会成员及部分村民也在合同上签了字。之后,王某申请建房时,因没有在规划范围内,王某申请无法得到批准,于是王某将兑换的土地交给了刘某,要求刘某返还其承包地,而刘某未归还,王某便以刘某侵权为由起诉到法院。 【分歧】农村土地使用权能否转让,对此有三种意见: 第一种意见认为,刘某构成侵权,王某与刘某的土地兑换协议无效,刘某应当返还并承担相应的侵权责任。 第二种意见认为,刘某没有构成侵权,王某与刘某的土地兑换协议有效,刘某无需返还王某的承包地。 第三种意见认为,刘某构成侵权,王某与刘某的土地兑换协议有效,刘某应当返还并承担相应的侵权责任。 【评析】笔者同意第三种意见,理由是: 首先,刘某与王某之间构成土地使用权转让的法律关系,王某与刘某的土地兑换协议有效。刘某准备申请一处宅基地建房,后王某得知,因其也想在此处建房,便提出用其承包地和李某进行兑换,签订了土地兑换合同。虽然该块土地是将来是用做宅基地,在未审批之前还是刘某的承包地,应此双方的兑换行为应认定为是土地使用权转让。我国现行《宪法》第10条第三、四款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”《民法通则》第80条第三款规定:“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”。但《土地管理法》第63条为集体土地使用权的转让问题提供了法律上的依据。《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”,由此可见农村集体所有的土地使用权可以转让,但不得用于非农业建设。本案中,王某实际上没有用于非农业建设,应认定其转让行为有效。 其次,刘某与王某之间土地使用权转让合同是法定可以解除的合同。《合同法》第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的
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