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  p****5 热心网友

  首先，根据我国《担保法》的规定，抵押人转让已办理登记的抵押物，应通知抵押权人并告知买受人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知或告知的，转让行为无效。避险策略主要有以下三点：一、开发商预售抵押在建项目的商品房之前，应取得抵押权人的书面同意并且如实告之购房者房地产开发是资金需求量大、开发周期长的行业，大多数开发商不可能在开发之前筹措到全部资金。为了融资，许多开发商都是用在建工程向银行申请贷款。开发商为了及早还贷，只能边建设边销售。为了不违反《担保法》第49条的规定，使合同合法有效，开发商(抵押人)预售商品房时，必须取得贷款银行(抵押权人)的书面同意，同时向购房者如实告知，例如，讲明属于阶段性抵押，该种抵押可能产生的法律后果以及本项目的建设和销售前景等，消除购房者的后顾之忧。如果开发商隐瞒了项目的抵押情况，使该商品房存在权利暇疵，购房者可以无条件退房，并且开发商要承担违约责任，还有可能承担双倍赔偿的风险。二、抵押权人的代位权《担保法》第49条规定，抵押期间，抵押人在履行了通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的义务后，可以转让己办理登记的抵押物。抵押人依该规定转让房地产并办理变更登记后，受让人取得的所有权即受法律保护。在这种情况下，抵押权人已无法行使追及权，只能对抵押人所得的己设置抵押的房地产转让价款行使物上代位权。我国《担保法》也规定抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。根据抵押权与其担保的债权同时存在的原则，抵押人将其转让抵押物所得价款提前清偿贷款或提存，原抵押关系应消灭，这样抵押权人和购房者的利益就能得到充分保证。抵押权人(银行)应防多方贷款、重复抵押现象的出现需要强调的是，在建工程既己作为贷款抵押物，因此购房人所购商品房不可能再全额用于按揭贷款抵押，否则有可能造成无效抵押的后果。《担保法》第35条规定：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值；第54条规定：同一财产向两个以上债权人抵押的，以抵押登记的先后顺序受偿。因此，如果出现重复抵押并且超出抵押物的价值，将可能使后一抵押权人的债权得不到保证。实践中，许多开发商转让已经抵押的房地产时未经抵押权人书面同意，在办理《房屋所有权证》时，房地产管理部门发现《国有

  2020-02-28