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  　　房屋评估计价方法：以房屋建筑总面积(平方米)、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值(原值)，根据评估的房屋新旧程度，计算房屋现值(净值)。其计算公式如下：　　1.房屋重置完全价值(原值)=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值　　2.房屋现值(净值)=房屋重置完全价值(原值)×评估的房屋新旧程度(%)　　3.房屋应提折旧=房屋重置完全价值(原值)-房屋现值(净值)　　4.年折旧额=房屋重置完全价值(原值)×(1-残值率)÷耐用年限　　5.年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值(原值)×100%　　6.尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度(%)　　中介估价采用“市场比较法”，即选择与待估价房屋在区位、权益和实物状况方面相同或相近的数个成交价格进行比较和计算。所以评估值与交易价之间上下浮动相差5%~10%都是正常的。同时房屋交易中买卖双方的因素，也容易造成房屋交易价与评估价之间的差异。如买卖双方为利害关系人;或者卖家急于出售或买家急于购买的情况;或者买方或卖方对市场行情缺乏了解;或者买方或卖方有特别动机或特别偏好等都会引起成交价与市场价的不同。此外，不同的评估机构或不同评估人员对同一宗房地产的评估结果也可能出现差异。

  2020-05-14