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  根据农村房屋买卖合同主体的差异，可以将农村房屋买卖合同分为三类1.农村本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。2.本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，效力认定应慎重对待。国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此，笔者认为对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。3.农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同，以认定无效为原则，以认定有效为例外。对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但2004年11月2日，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定”改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。“这些虽然都是国家规定的有关政策，但根据国民法通则第六条”民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策“的规定，法院在司法中应当严格适用。因此，北京市高级人民法院、山东省高级人民法院和上海市高级人民法院对此类案件做了明确，明确宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定有效。

  2021-04-23