全部1个回答

• 
  * 热心网友

  俗语云，“一铺养三代”。虽然如今投资商铺没有以前那么简单轻松，但在住宅回归居住属性的当下，商铺投资或许会迎来新的机遇。那么，首次投资商铺的购房者，该如何投资商铺呢？商铺投资回报率又有多高？投资一个商铺首先要判断该商铺值不值得投资。就目前市场行为上，商铺投资要先看清楚属于哪种投资对象：1、老城区商铺；2、商品房住宅底商、办公底商；3、商业街；4、专业市场；5、带租约商铺。每种分类有它的特殊性，如下：1、老城区商铺：这类商铺已经有一定年限，租金水平也涨到一定的高度，这时候介入基本是亏钱的。专业的说法，就是商铺已处于成熟期，虽然风险低，但是回报率相当低，在考虑通货膨胀的情况下，基本赚个自持，没准还得亏；同时，就商圈来说，中国城市规划一直处于婴儿期，因此，城市规划（道理狭小，景观改造，线路返修）会对商圈形成许多不忽略的影响；2、商品房住宅底商、办公底商：现在这类商铺众多，大多是新商圈新住宅区的商铺，这类商铺主要是规划配套，因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下，租金回报率是很难达到高回报率的，因此，如果它的售价太高，不建议投资。可参考，底商售价不超过楼盘售价的2倍，超过就存在一定的风险。3、商业街：市场上面同质化相当严重，在不能拿到端头铺的情况均不建议投资，特别是广告轰炸，售价相当高的情况下。4、专业市场；根据过去十几年的经验，只要专业市场做起来的，专业市场的商铺都是赚钱的，因此，好的招商团队或者好的物业公司，以及物业公司的内部资料能拿到的情况，建议投资。5、带租约商铺；以租约的高回报诱惑新东家，注意，危险。很多合同是假的，很多租户是短租，这类商铺主要注意合同的问题，以及在带租约的情况下，市场冷旺程度以可以肉眼观察，慎重。使用以上方法，切不可盲目相信租约的回报率。计算商铺投资回报率的方式有很多种，一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。具体的计算方式有4种：1、租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）ｘ12／（首期房款＋期房时间内的按揭款），优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。2、租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物

  2021-06-10