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  雷旺清 经纪人

  请参考书上说的对不：二者是有区别。依据《物权法》及《房屋登记办法》的有关规定，预告登记即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权的不动产登记。通过预告登记，实现对债权请求权的一种“保全”作用。预告登记之后，未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，则不发生物权效力。商品房预售登记备案是出自《城市房地产管理法》第44条第2款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”而建设部发布的《商品房预售管理办法》又将这一制度具体化，要求在预售合同签订后30日内，由开发企业办理备案手续，其目的也是为了维护房地产正常交易秩序，保护买受人利益而制定。但“登记备案”只是一种行政管理手段，是否登记备案，对于开发商“一房二卖”、“一房多卖”等违约行为起不到彻底的制约效果。即使开发商将已经登记备案的预售房屋另行销售，买受人也无可奈何，保不住欲购买的期房，而开发商充其量被处以行政处罚，或在诉讼中面临败诉，但这些起不到对开发商的“伤筋动骨”的威慑作用。预告登记则是法律赋予了买受人债权请求权以排他的物权效力。如果开发商将已经预告登记的预售房屋再行销售，其销售行为就有可能无效。

  2011-12-03