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  陶鹏云 经纪人

  随着房地产产品的细化以及购房者置业行为和心理的不断成熟，地产营销策略已不仅仅是停留于表面，而是注重挖掘内涵，倡导一种更深层次、更有力量的营销模式，以拓展更宽广的销售渠道。从发展趋势来看，未来房地产的营销模式主要有全程营销、全方位营销、主动营销以及全员营销等。 　　全程营销。是指营销工作贯穿于项目的整个开发过程，主要是将后期服务的经验运用于前期策划中。房地产全程营销主要包括项目前期研究策划、项目推广策划、销售代理以及后期服务四个阶段。其中，前期研究策划是产品的规划及可行性论证阶段，代理公司通过进行市场调研明确项目的定位，并对项目之规划发展作出建议。其次，项目推广策划和销售代理是产品变现、实现开发目标的关键，一个成功的项目推广策划方案，能够对产品进行调整细化，明确推广方向，并在销售过程中根据实际情况不断调整销售策略，实行动态营销，给项目带来最佳的销售业绩；而后期服务所包括的物业管理、二手租售、营运管理等，实际上是为发展商的品牌延续等提供增值服务。 　　全方位营销。是指地产营销除了传统的销售渠道之外，还要突破空间和地域之限制，是一种多层次的、立体的营销方式，如内外销联动、网络营销、公司团购、跨区域销售等。如网络营销，随着社会的发展，网络对人们生活的影响将越来越大，互联网的双向式交流，打破了地域的界限，可以预见，网络营销将成为房地产营销中具有相当潜力的一种营销方式。 　　主动营销。这是一个相对的概念，主要是相对于传统的营销手段而言，传统的营销方式主要是通过售楼处、广告发布或者组织活动等，在特定的展示区域内实现销售，是一种被动营销模式；而主动营销则是通过利用代理公司众多部门的客户资源，主动寻找客户，实现项目销售。目前，主动营销中最为引人注目的是代理公司利用二、三级市场联动的方式。二、三级市场是一种跨区域性的主动营销，推广费用低，市场渗透能力强，而且拥有丰富的客户资源，二、三级市场的有效联动，可以缩短楼盘的销售周期，加速发展商资金回笼，是一种低成本、高效率的地产营销方式。 　　全员营销。是指利用一切可实现销售的渠道、资源进行营销，包括利用发展商各部门客户资源及代理公司所有部门的客户资源等关系网，进行全员促销，形成群体合力，加快项目消化

  2011-12-25