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  在签订商品房预售合同过程中应关注审核土地使用权是否存在抵押，仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件。(1)确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件。要看开发商是否具备“五证”，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。(2)审查开发商提供的格式合同，在签订正式预售合同前，双方当事人往往会先签订一个认购协议，用来约定未来某个时候签订买卖合同。(3)关注土地使用年限。出让土地的年限是从开发商国有土地使用证获得审批时开始起算，不过房地产开发过程中由于种种原因可能引发项目延期，从而使商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。(4)约定抵押权的处理方式。绝大多数开发商的投资并不完全是自有资金，为筹集建设资金，开发商往往会设定土地抵押权或在建工程抵押权，把在建的商品房抵押给银行以获得贷款。抵押权人在法律上有优先受偿的权利。(5)约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。预售合同示范文本对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。(6)仔细了解开发商的按揭政策。购房人如需按揭贷款，在签订预售合同前，需认真了解相关政策，防止在筹措房款中发生意外。(7)重要公共配套设施写入合同。(8)约定面积误差的处理结算办法。(9)签约时要关注房屋质量问题。购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。(10)明确规划或设计变更的处理办法。(11)重视前期物业管理和临时管理规约。(12)关注合同文本中补充协议的内容。(13)约定违约责任。

  2020-10-01