开发商在合同中声明720天内办理产权登记。我们多次催促开发商办理产权登记,乙方不退房。
本人于2001年在福州购买了一间店面,开发商在合同中声明720天内办理产权登记。之后,我们多次催促开发商办理产权登记,但直到2003年3月7日,开发商又补充协议,声明“甲方保证在房屋交付乙方使用后至2003年8月1号前办理好房屋产权相关手续登记,如甲方违约,乙方不退房。甲方将按乙方已付购房款的银行同期存款利息 支付违约期间的违约金。”倘若至今(2012年初)才通知我们可以开始办理产权,那麽请问根据以上的协议,此项“违约金”将如何计算?因目前开发商声称诉讼时效只算两年。所以只答应我们赔偿两年的定期存款利息的违约金,请问开发商这样的做法是否已经违法了相关协议和法律?(若按照协议要求,是否应该赔偿11年的同期存款利息违约金,而非开发商所说的2年?)
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参考最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定: 逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
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